注文住宅にかかるローン費用

注文住宅にかかるローン費用は、どれくらいなのでしょうか。費用の内訳、不動産取得税や軽減措置、住宅ローンを組むときに注意するべきことについて解説しますので、注文住宅の購入を検討中の方は参考にしてください。

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住宅本体の費用

住宅本体の費用の内訳は、建物本体の工事費用・設計費・地盤調査と測量費用の3つです。

費用の目安は、以下の通りとなります。

• 建物本体工事費用：延床坪数×坪単価
• 設計費：建築費用のおよそ8%〜10%
• 地盤調査／測量費用：7万円程度／30坪で3万円程度

住宅本体以外の費用

住宅本体以外の費用には、追加の工事費や手続きの費用などが含まれます。

費用の目安は、それぞれ以下の通りです。

• 建て替えの場合の解体費：延床坪数×坪単価（1坪あたり4万円程度）
• 外構・造園工事：150万円程度
• 屋外給排水費用：100万円程度（新規の場合）
• 火災保険：50万円～100万円程度（建物の等級や年数による）
• 登記関係費用：30万円程度（取り壊した建物と新築建物の登記）
• 確認申請費用：20万円程度
• ローンの手続きにかかる費用
• 引っ越し費用
• インテリア：各種家具やカーテン、装飾品、家電製品のグレードや内容によって異なる
• 各種税金：印紙税、登録免許税、不動産取得税など
• その他諸経費

以上より、住宅本体以外の費用は400万円〜500万円程度見積もっておくとよいでしょう。このほか、土地の購入費用や地盤改良費用がかかることもあります。

不動産取得税を理解する

不動産取得税とは、土地や家屋を取得した際に課される税金のことです。ここでいう「取得」には、土地の売買・贈与・交換などによって取得した場合や、家屋の建築（新築・増築・改築を含む）・売買・贈与・交換などによって取得した場合が該当します。取得方法は有償であるか無償であるかは問われないので、他人から土地や家屋を無償で譲り受けた場合も不動産取得税がかかります。

不動産取得税は地方税です。そのため、都道府県ごとに税率が異なります。土地や家屋を取得したときに「不動産取得に関する申告書」を提出することで、税額が計算されます。

なお、土地や家屋を取得した際には登記の手続きが必要です。しかしながら、不動産取得税は土地や家屋の所有権を取得したことに対して課される税金であり、不動産登記の有無とは関係ありませんのでご注意ください。

課税のタイミング

中古の土地と建物の場合は、3ヶ月～6ヶ月後に課税されます。新築の建物の場合は、住宅の評価額の決定後である半年〜1年半後に課税されます。

不動産の価格

不動産の価格とは、市町村役場の固定資産課税台帳に登録されている価格のことを指します。土地の購入費用や住宅の建築費用ではありません。一般的に、固定資産課税台帳に登録されている価格のことを「課税標準額」といいます。課税標準額から不動産取得税額が算出されます。計算式は、以下のとおりです。

（不動産取得税額）＝（課税標準額）×（税率）

固定資産課税台帳に登録されていない新築の住宅の場合は、固定資産評価基準によって算出された価格が用いられます。固定資産評価基準は、総務大臣によって3年ごとに改正されます。

免税の条件

不動産取得税が免税されるのは、以下の条件を満たしたときです。

• 土地の価格：10万円未満
• 新築・増築・改装した家屋の価格：23万円未満
• 売買・贈与・交換した家屋の価格：12万円未満
• 相続（包括遺贈および被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む）による不動産の取得など

ただし、相続に関しては、法定相続人以外の人が不動産を相続した場合は課税対象となります。

不動産取得税の軽減措置

不動産の取得のなかでも、住宅の取得や住宅用の土地を取得した場合には、不動産取得税の軽減措置が適用されることがあります。

住宅を取得した際に軽減措置が適用される条件は、新築と中古に分けて定められています。

新築の住宅の条件は、以下の2つです。

• 新築または新築後誰も使用していないこと
• 床面積が50平方メートル（マンションなどの共同住宅の場合は40平方メートル）以上240平方メートル以下であること

中古の住宅の条件は、以下の3つです。

• 取得者がその住宅を自分の家として使用すること
• 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
• 1982年1月1日以降に新築されたものである、あるいは1981年12月31日以前に新築されたのであれば耐震診断で安全基準に適合していると証明がされたものであること（ただし、住宅の取得日前2年以内に調査が終了していること）

住宅用の土地を取得した際に軽減措置が適用される条件も、新築と中古に分けて定められています。

新築の場合は、土地を取得した日から3年以内に特例適用住宅が新築されたことが条件となります。ただし、以下のいずれかの条件も満たすことが必要です。

• 土地を取得した人が特例適用住宅新築時まで継続的に所有している場合
• 土地を取得した人が特例適用住宅を新築した場合
• 特例適用住宅を新築した日から1年以内にその土地を取得した場合
• 未使用状態の新築の特例適用住宅とその土地を、新築した日から1年以内に取得した場合
• 取得者が居住するために、未使用状態の新築特例適用住宅とその敷地を取得した場合
• 中古の場合は、耐震基準適合既存住宅である必要があり、さらに以下の2つが条件となります。
• 土地を取得してから1年以内に敷地に建てられている耐震基準適合既存住宅を取得した場合
• 耐震基準適合既存住宅を取得してから1年以内にその敷地を取得した場合

住宅ローンを組むときに注意するべきこと

住宅ローンを組むときには、金融機関から借りられる金額ではなく、返せる金額をベースに考えることが大切です。金融機関から資料を取り寄せたり、サイトで返済額をシミュレーションしてみたり、住宅会社が開催するセミナーに参加したりして、情報収集することをオススメします。